ADMINISTRADOR
DE FINCAS
COLEGIADO
EN VALENCIA


GUÍA PARA EL CAMBIO DE ADMINISTRADOR EN UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

2017-05-21

Más allá de temas morales o de si son correctas o no ciertas prácticas a la hora de cambiar de administrador, es cierto que hay poca información al respecto y que en general las comunidades se sienten perdidas ante este proceso. Aquí explicamos todo lo que hay que tener en cuenta y los pasos aconsejables a dar

INDEMNIZACIONES. Hay cierto temor a las posibles indemnizaciones que un administrador que cesa en su cargo puede reclamar. La indemnización máxima que un administrador puede reclamar es el sueldo que le queda por cobrar hasta que pasa un año desde su nombramiento.

Esto es el máximo, pero en cualquier caso no para nada lo habitual por diferentes motivos:

El nombramiento ha de ser explícito, tal y como aparece en la ley de propiedad horizontal (LPH):

Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno (entre los que está el de administrador) se hará por el plazo de un año.” (Art. 13.7. LPH)

Si, como es habitual, no se renueva explícitamente el cargo del administrador, constando en acta, siendo esta firmada por el presidente y el secretario, se pierde la posibilidad de tal reclamación.

El administrador no ha de ser negligente. La realidad es que en el día a día el cambio de administrador suele venir dado por una serie de discrepancias con la gestión de este.

Ha de tenerse en cuenta que para cambiar de administrador se ha de tener el voto positivo de más del 50% por ciento de los votos, y esa situación solo se da cuando hay mucho descontento en una comunidad.

Los motivos de negligencia puede ser: una mala gestión, un exceso en la toma de decisiones, la falta de transmisión de información a los vecinos, y también erratas o falta de claridad en las cuentas. Estos errores son relativamente comunes, de hecho pueden ser errores sin ninguna mala intención.

Cualquiera de estas cuestiones hacen que el cese en el cargo de un administrador pase a estar justificado, terminando con la posibilidad de reclamar cualquier indemnización.

En los casos reales se negocia. Como en todos los aspectos de la vida, en el cese del cargo de un administrador se negocian los honorarios a pagar pendientes o futuros. La mayor parte de las veces el administrador que sale cobra el último trimestre y no exige más honorarios, ya que puede considerar inmoral cobrar por un trabajo que no va a realizar.

En nuestro caso, por una cuestión de marketing, con el objetivo de evitar dudas en los vecinos a la hora de cambiar de administrador nos hacemos cargo de las indemnizaciones, por lo que la comunidad nunca termina pagando tales indemnizaciones, si finalmente se cumpliesen las condiciones que se han mencionado.

 

PROCESO. El proceso de cambio de administrador es muy sencillo. Tan solo se ha de crear una reunión en la que se cese o cambie de administrador. Aún así hay algunos problemas que pueden suceder:

Problemas en la convocatoria. Puede suceder que una reunión convocada por los vecinos, que no tienen por qué entender cómo se convoca a la perfección una junta, tenga errores en la convocatoria.

Tiene poco sentido recurrir tal cosa, ya que la solución es tan sencilla como repetir la reunión o esperar que el administrador actual demande a la comunidad alegando que han habido errores de forma, lo cual es una barbaridad. En todo caso, para evitar esto solo hace falta darse cuenta de estas cuestiones:

1. La convocatoria la hace el presidente.

2. Es conveniente convocar la reunión con 3 días de antelación, para que todos los vecinos estén enterados.

3. Se ha de poner fecha y lugar de la reunión, así como la hora de la primera convocatoria y de la segunda (media hora después).

4. Si no se encuentran el 50% de los propietarios en la primera convocatoria, se ha de esperar a la segunda convocatoria, para la que no hace falta tal “quórum”, siendo las decisiones que se tomen totalmente vinculantes, aunque falten la mayoría de los vecinos.

Problemas en la transmisión de la documentación. Generalmente las transmisiones de documentación son amistosas, ya que el administrador que sale no quiere tener una documentación que no le pertenece.

En todo caso, las cosas no siempre son así y es por eso que conviene saber que el colegio de administradores de fincas de Valencia ofrece un servicio para la transmisión de la documentación. Así pues, si se cambia de administrador, el administrador entrante sabrá qué hacer, si no es el caso, acudan al colegio y expliquen la situación.
 

PROBLEMAS LEGALES FICTICIOS. En ocasiones sucede que debido al desconocimiento de la ley de propiedad horizontal se crean abusos en la interpretación de la ley o directamente se alude a leyes inexistentes. A continuación exponemos las más comunes:

No se puede cambiar de administrador porque no aparece en el orden del día. Como se ha expuesto anteriormente, los cargos se renuevan anualmente en junta ordinaria, dado que los cargos duran un año, se puede cambiar de administrador en cada junta ordinaria, esté o no expuesto explícitamente en el orden del día.

No se puede cambiar de administrador porque hay que esperar a la junta ordinaria. La ley de propiedad horizontal prevé estos casos y sí que puede removerse de su cargo a cualquier órgano de la junta de gobierno.

“(...) Los designados (refiriéndose a los cargos de la junta de gobierno) podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.” (Art. 13.7 LPH)

El administrador no me deja convocar una junta extraordinaria para hablar de su cargo. En primer lugar, el administrador no convoca las juntas, ya sean estas ordinarias o extraordinarias, las convoca el presidente.

Generalmente, es práctica habitual que el administrador en nombre del presidente convoque las juntas. Y es también habitual que los vecinos no conozcan al presidente ni tenga posibilidad de contactar con él. En este caso el administrador puede ejercer de “barrera” para la convocatoria de la reunión, negando a un vecino interesado en cambiar de administrador, la posibilidad de hacerlo.

A este respecto la ley dice dos cosas interesantes:

La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.” (Art 16.1 LPH)

Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.” (Art. 16.2 LPH)

Así que para convocar una junta extraordinaria tan solo hay que contactar con el presidente de la comunidad para que la convoque. Si el administrador se niega a poner en contacto al vecino con el presidente lo propio es enviar un burofax al despacho del administrador solicitando su derecho a escribir al presidente, para que incluya su punto a tratar y rogando al presidente que convoque junta extraordinaria para no tener que demorar el tema y esperar a la junta ordinaria.

Si el administrador no se pone en contacto con el presidente o ignora la petición es suficiente motivo para declararlo negligente y se verá en la situación, al convocar la junta ordinaria, de dar explicaciones respecto a su comportamiento desleal con la comunidad en su propio beneficio.

 

RESUMEN. Desde mi punto de vista, cambiar de administrador es un proceso sencillo que tiene que ver más con la voluntad que con cualquier otra cosa. Nada, excepto el desconocimiento, impide que se puedad sustituir al administrador en 3 días, que son los que se tarda en convocar la reunión.

Así pues, mi recomendación es informarse bien acudiendo a otro administrador en caso de que quieran sustituirlo, y de echarle ganas en caso de que simplemente quieran cesarlo.



Cualquier duda o consulta no duden en ponerse en contacto con nosotros, o directamente visitanos en nuestra oficina en Valencia, ya sea para temas relacionados con el artículo o para cualquier otro.

Colegiado nº 2271